DIFFÉRER LES IMPÔTS AU MOYEN D'ÉCHANGES EN NATURE

Qu'est-ce qu'un échange «like-kind» (de même nature en fr.)


Aux États-Unis, il existe de nombreuses façons de reporter les impôts résultant d'une vente immobilière. Une méthode courante consiste à procéder à ce que l'on appelle généralement un échange «de même nature» ou un échange 1031. En termes simples, en vertu de l'article 1031 de l'American Internal Revenue Code («IRC»), les propriétaires peuvent vendre des biens tels que des immeubles de placement, sans payer de plus-values. Ce type d'échange ne peut être effectué qu'avec des biens de même nature. Afin de bénéficier de ce type d'échange, le produit de la vente du bien doit être réinvesti dans un certain délai dans des biens multiples ou uniques de même nature, et de valeur égale ou supérieure.

Délai d'acquisition et les intermédiaires qualifiés


En vertu de l'article 1031 de l’IRC, le produit de la vente de biens, tels que des immeubles de placement, est imposable. Par conséquent, pour différer les plus-values, le produit doit être immédiatement transféré à un intermédiaire qualifié. Ce dernier transfère ensuite le produit au bien acheté qui remplacerait la propriété vendue. En d'autres termes, le vendeur essayant de bénéficier de l'échange 1031 ne possédera jamais le produit de la vente.


Pour bénéficier de l'échange, le délai d’acquisition du bien de remplacement est important. En premier lieu, le vendeur doit identifier un bien de remplacement dans les 45 jours suivant la vente. Deuxièmement, l'échange doit être conclu dans les 180 jours suivant la vente. Il est important de noter que le vendeur ne sera pas pénalisé si le bien de remplacement n'est pas trouvé dans les délais prescrits. Toutefois, il devra payer le montant des plus-values ​​attribuées à la vente.


Raisons d’entreprendre un échange de même nature


Il existe de nombreuses raisons d'entreprendre un échange de même nature, telles que:


I. La propriété que vous souhaitez échanger est plus rentable;

II. Dépréciation;

III. Le souhait d’une propriété gérée par une entreprise.


Les avantages d'entreprendre cet échange sont évidents; vous pouvez reporter l'impôt sur les plus-values ​​résultant de la vente. Cela vous permettra de disposer d’un capital plus important pour vos investissements. Ainsi, vous pourrez acheter un meilleur investissement sans avoir à payer d'impôts.


Prenons l'exemple suivant illustrant les avantages pour un citoyen et résident américain


Marco possède une propriété locative à Fort-Lauderdale, en Floride. Il a acheté la propriété pour 400 000 USD. Il décide ensuite de vendre son appartement dans le but d’acheter un autre appartement locatif, afin d’obtenir des rendements mensuels élevés. À l'aide d'un intermédiaire qualifié, il vend la propriété de Fort-Lauderdale pour 700 000 USD. Au cours de sa recherche du nouvel appartement locatif, l'intermédiaire conservera le produit sur un compte séquestre. Au bout de deux semaines, Marco a trouvé une propriété de remplacement d'une valeur de 1 000 000 USD,


Dans cet exemple, Marco pourra différer les taxes attribuées à la vente. Plutôt que de réaliser environ 150 000 $ de gains en capital qu'il devra ajouter à son revenu imposable à la fin de l'année, il pourra le reporter. Ainsi, en entreprenant un échange de même nature, il peut utiliser le montant autrement imposable de 150 000 $ pour investir dans une autre propriété de valeur égale ou supérieure.



Canadiens vendant des propriétés aux États-Unis


Si certaines conditions sont remplies, les Canadiens vendant des biens immobiliers aux États-Unis peuvent bénéficier d'un échange 1031. Toutefois, si elle n'est pas soigneusement planifiée, l'incongruité entre les règles fiscales canadiennes et américaines peut entraîner des conséquences fiscales dévastatrices pour de telles transactions.


La différence de règles


En vertu de l'article 1031 de l'IRC, les Canadiens possédant un bien locatif aux États-Unis peuvent reporter les gains en capital associés au remplacement d'un bien de même nature, si les conditions susmentionnées applicables aux citoyens américains sont remplies. Cependant, étant donné qu’ils sont citoyens canadiens, ils doivent également respecter les règles prescrites dans la Loi de l'impôt sur le revenu du Canada («LIR»).


En vertu de l’article 44 de la LIR, les contribuables canadiens peuvent reporter les gains en capital résultant du remplacement d'un bien. Parmi les autres types de biens, l'article 44 s'applique aux biens étant auparavant des biens immobiliers utilisés par le contribuable, principalement pour tirer un revenu d’entreprise. Cependant, les biens locatifs sont spécifiquement exclus. De plus, pour différer les gains en capital résultant d'une vente, le bien de remplacement doit:


1. être acquis en vue de remplacer le bien précédent et être utilisé dans le même but; et

2. l'achat du bien de remplacement doit avoir eu lieu dans un délai d'un an suivant la fin de l'année d'imposition au cours de laquelle le premier bien a été vendu par le contribuable.


Comme indiqué ci-dessus, les règles canadiennes de remplacement des biens sont beaucoup plus strictes que leurs homologues américaines. Par conséquent, les citoyens canadiens possédant un immeuble locatif aux États-Unis se retrouvent dans une situation bien particulière. En vertu de l'article 1031 du CEI, ils peuvent bénéficier des règles relatives aux biens de remplacement. Toutefois, on ne peut pas en dire autant de leur obligation fiscale résultant de la vente au Canada. Étant donné qu’il s’agit d’une propriété locative, l'article 44 de la LIR ne s'appliquera pas. Par conséquent, il ne pourra pas bénéficier des règles canadiennes sur les biens de remplacement.


Conséquences de la transaction


Le régime actuel de crédit pour impôt étranger au Canada tente de protéger ses citoyens contre la double imposition. Pour la plupart des transactions, les plus-values dues aux autorités fiscales américaines peuvent être réclamées comme un crédit d’impôt étranger au Canada. Par conséquent, les Canadiens peuvent appliquer le crédit pour impôt étranger à leur impôt canadien sur les gains en capital. Ainsi, le résident canadien finira par payer le plus élevé des deux impôts sur les gains en capital, au lieu de la somme des deux.


Malheureusement, en raison de la divergence entre les règles canadiennes et américaines sur les biens de remplacement, il est impossible pour un citoyen canadien d'être exonéré du double impôt.

Dans notre exemple précédent, si Marco était un citoyen canadien et un résident, les conditions de l'article 1031 de l’IRC auraient été remplies. Ainsi, aucune taxe attribuée à la vente ne sera due aux États-Unis. Toutefois, l'article 44 de la LIR n'aurait pas été respecté puisque les biens locatifs ne sont pas inclus dans la définition d'anciens biens commerciaux. Cela entraînerait l'inadmissibilité de Marco à demander un crédit pour impôt étranger en vertu de l'article 126 de la LIR. Ainsi, Marco serait assujetti au montant total de l’impôt canadien sur la transaction.


Par ailleurs, étant donné que l'article 1031 n'est qu'un report des taxes attribuées à la vente, une fois que Marco sera soumis à la taxe américaine une fois le bien de remplacement vendu.

Enfin, comme Marco ne se verra pas accorder de crédit pour impôt étranger en vertu de l'article 126 de la LIR, il sera inévitablement soumis à une double imposition.




En résumé


Un échange 1031 peut être une transaction viable et très rentable pour les Américains. Il permet aux Américains de différer les gains en capital sur la vente de biens immobiliers américains. Malheureusement, les autorités fiscales du Canada ont rendu difficile l'application des mêmes avantages aux résidents canadiens. Un Canadien vendant une propriété locative aux États-Unis ne bénéficiera que très rarement des règles relatives à la propriété de remplacement. Néanmoins, selon la situation, il peut y avoir d'autres options pouvant aider à limiter la responsabilité fiscale d'un résident canadien qui vendant des biens immobiliers aux États-Unis. Chez Meditax, nos avocats et fiscalistes expérimentés peuvent vous aider à évaluer les particularités de votre situation et vous assister lors de la vente de biens immobiliers aux États-Unis.