FRAIS INATTENDUS LORS DE LA VENTE D'IMMOBILIER AUX ÉTATS-UNIS

La vente d'une propriété aux États-Unis peut entraîner des coûts imprévus pour les étrangers (c'est-à-dire les citoyens canadiens). En vertu de l'article 1445 de l'Internal Revenue Code (IRC) et de l'American Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), l'acheteur d'un bien immobilier appartenant à des étrangers doit retenir 15% du produit brut de la vente et transmettre le montant à l’Internal Revenue Agency (IRS). L'acheteur dispose d'un délai de 20 jours à compter de la conclusion de la vente pour remettre le montant retenu à l'IRS. Le Canadien doit ensuite remplir une déclaration d’impôts américaine pour être admissible au remboursement.

Les Canadiens possédant une propriété aux États-Unis ne sont souvent pas tenus de remplir une déclaration d’impôts américaine, sauf s'ils utilisent la propriété pour générer un revenu locatif. Par conséquent, les Canadiens possédant une maison de vacances ou un appartement aux États-Unis sont généralement surpris d'apprendre qu'ils doivent produire une déclaration d’impôts lorsqu'ils vendent leur propriété.

Il est important de souligner que l'obligation de retenue à la source prévue par la FIRPTA n'est pas un impôt, mais plutôt une retenue à la source sur l'impôt sur les gains en capital. En d’autres termes, le montant à retenir ne représente pas la dette fiscale de l’étranger envers les autorités américaines. Il s'agit simplement d'un mécanisme utilisé par l'IRS afin de s'assurer que l'impôt sur les gains en capital, s’il y en a, leur sera versé.

Lors de la production d'une déclaration de revenus aux États-Unis, le vendeur canadien peut simultanément demander le remboursement de la totalité ou d'une partie du produit de la vente retenu. Le montant réclamé dans la demande dépend de la question à savoir si la vente a entraîné des gains ou des pertes en capital, ou si la partie retenue excède le passif pour les gains en capital. Il est important de noter que la procédure de remboursement d’un étranger peut prendre plus d'une année à compter de la date de clôture de la transaction.


Transactions exemptées

Les étrangers, suite à leur vente de propriété américaine, peuvent bénéficier d'une exemption pour la totalité ou pour une partie de la retenue sous certaines conditions.


Exemption # 1


La première exemption s'applique si les critères suivants sont remplis:


I. le montant réalisé est inférieur ou égal à 300 000 $ USD;


II. le cessionnaire / l’acheteur a des projets précis d’utiliser la propriété comme résidence principale;

et


III. le cessionnaire / l’acheteur est une personne physique (ou plusieurs personnes physiques) et non une société ou une autre entité juridique.


L'IRS a fourni des directives spécifiques sur ce que l'on entend par le terme «projets précis d'utiliser la propriété comme résidence». Pour l'exemption, l'IRS considère qu'une propriété est utilisée comme résidence si, pendant 24 mois suivant la date de clôture, l'acheteur a l'intention d'utiliser la propriété à des fins personnelles, pour au moins 50% du nombre de jours d'utilisation de la propriété. Il est important de souligner que les jours où la propriété est inoccupée ne comptent pas dans le calcul de ces 50%.


Par exemple:


John et Yvette sont des résidents canadiens possédant un appartement à Sunny Isles, en Floride. Ils aiment vivre en Floride pour échapper au froid pendant les mois d'hiver. Ils ont récemment décidé de vendre la propriété et ont reçu une offre d'un montant de 250 000 $ USD.


Carmen, l'acheteur également résidente canadienne, a l'intention de rester en Floride 4 mois sur les 12 mois de l’année. Pendant les 8 mois où elle sera de retour au Canada, l’appartement sera loué pour 4 mois. Ainsi, 4 mois sur 12, l’appartement sera complètement inoccupé.


Dans l'exemple ci-dessus, l'exemption s'appliquerait clairement, car tous les critères sont remplis (nous supposons qu'elle le fera pendant les 2 prochaines années):


I. La propriété est vendue pour un montant inférieur à 300 000 $ USD

II. L'acheteur vivra dans la propriété 4 mois sur les 8 mois d'utilisation (4 mois sur 8 mois = 50%)

III. L'acheteur est un particulier et non une société.


Cependant, si l'acheteur n'avait pas l'intention de procéder de cette manière pendant deux années consécutives, l'exemption ne s'appliquerait pas. De plus, si l'acheteur avait l'intention d'utiliser l’appartement comme un bien de location pendant 6 mois et de n'utiliser l’appartement que pour une durée de 2 mois à titre personnel, les exemptions ne s'appliqueraient pas non plus, car elle n'utiliserait la propriété comme résidence que pour 25% du temps (2 mois sur 8 mois = 25%).


Exemption # 2


La deuxième exemption permet de réduire la retenue de 15% à 10%. Elle s'applique si:

I. la propriété se vend pour un montant inférieur à 1 million de dollars américains, mais supérieur à 300 000 dollars américains; et

II. l'acheteur a l'intention d'utiliser la propriété à des fins personnelles pour au moins 50% du temps d’utilisation de la propriété pendant les 24 mois suivant l'achat.


Exemption # 3


La troisième exemption diffère des deux premières, car elle ne réduit ni n'élimine la retenue. Au contraire, empêche 15% du produit brut de la vente d'être automatiquement versé à l'IRS.

Cette exonération trouve son utilité lorsque l’impôt sur les gains en capital à payer par le vendeur ​​est nettement inférieur au montant à retenir, ou que le bien n'a produit aucun gain en capital (vendu à perte). Dans ces circonstances, le vendeur peut choisir de demander un certificat de retenue 8288-B.


Le certificat de retenu doit être soumis avant la date de clôture de la vente. Ce certificat comprend des calculs démontrant que l’impôt sur les gains en capital prévu par le vendeur est nettement inférieur au montant à retenir. S'il est soumis à temps, l'agent fiduciaire (la personne retenant l'argent) est autorisé à conserver les fonds pendant 20 jours sans avoir l'obligation de les remettre à l'IRS. Le délai de traitement par l'IRS peut prendre jusqu'à 90 jours.


Une fois traité, l'IRS délivre le certificat de retenue au vendeur et à l'agent fiduciaire. En fonction de la dette fiscale, le certificat peut soit réduire le montant à retenir, soit fournir une exonération totale. L'agent fiduciaire doit alors directement libérer les fonds au vendeur. S'il y a un montant à remettre à l'IRS, il doit réduire le montant remis au vendeur et remettre le montant de l'IRS.

Voir l'exemple ci-dessous sur l'application d'un certificat de retenue:


John et Mary sont propriétaires d’un appartement en Floride. En 2009, ils l’achètent pour 300 000 $ US. Ils ont décidé de vendre leur propriété pour 400,00 $ US. Selon FIRPTA, 60 000 $ US (15% de 400 000) doivent être retenus sur la vente. John et Mary décident de demander un certificat de retenue.

Puisqu'ils ont fait la demande avant de conclure la vente, l'agent fiduciaire chargé de la vente est autorisé à détenir les 15% d'entièrement, même si la vente est maintenant clôturée. Il conservera ce montant pendant la durée de la demande.

90 jours plus tard, l'IRS délivre le certificat de retenue indiquant que le montant de retenue requis est de 15 000 $ US, correspondant aux plus-values imposées. L'agent est maintenant chargé de donner à John & Mary le montant restant, soit 45 000 $ US, après avoir donné à l'IRS les 15 000 $ US (60 000 - 15 000 = 45 000).


Il est important de se rappeler qu'un certificat de retenue ne dispense pas l'acheteur de produire une déclaration d’impôts américaine. Par ailleurs, lorsque les Canadiens vendent des biens détenus aux États-Unis, la vente doit être indiquée dans leur déclaration d’impôt canadienne.


En résumé


Les informations ci-dessus donnent un aperçu des coûts de vente de biens immobiliers américains par des citoyens canadiens. Chez Medtiax, nos avocats et fiscalistes expérimentés peuvent aider à réduire ou à éliminer les frais de clôture associés aux ventes immobilières aux États-Unis, en utilisant, le cas échéant, les exemptions susmentionnées.



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