LES SERVITUDES ET LES TROUBLES DE VOISINAGE

Les conflits de voisinage peuvent souvent conduire à un processus judiciaire long et ardu et à une détérioration éternelle de la relation avec votre voisin. Pour cette raison, il est toujours judicieux d'essayer de résoudre tout différend de voisinage par des négociations à l'amiable avant d'engager des recours judiciaires. Cependant, si un accord mutuellement avantageux avec lui / elle ne peut être conclu, la première action consiste à envoyer une mise en demeure. L'objectif de la lettre est de le contraindre à respecter ses obligations légales. Si votre voisin continue de ne pas respecter ses obligations légales, votre attention devrait être dirigée vers le tribunal pour demander la protection de vos droits. En fonction de la nature et de l'urgence des droits en question, la protection peut être obtenue par voie d'injonction pour faire cesser les actions de votre voisin ou en déposant une réclamation en dommages-intérêts pour recevoir une compensation pour les dommages causés. Les conflits de voisinage sont souvent causés par des problèmes liés à la prescription acquisitive ou extinctive, ainsi que des troubles liés:

· aux arbres;

· au bruit

· aux lignes de démarcation; et

· aux servitudes.

1) LIMITES ET LIMITES DE TERRAIN

Le moment où une propriété se termine et une autre commence est déterminé par les titres, les plans cadastraux et, dans certaines circonstances, d'autres indications et documents utiles.


Les problèmes concernant les limites du territoire et les frontières se manifestent souvent sous la forme d'empiètements. L'empiètement est la présence de toute délimitation physique qui dépasse les limites définies d'une propriété, par exemple, l'existence d'une clôture commune.

En vertu de l'article 978 du Code civil du Québec, un propriétaire foncier peut obliger son voisin à faire déterminer les limites entre ses terres contiguës.


Si le voisin refuse, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure. La lettre doit exiger son consentement pour que les limites du terrain soient déterminées. De plus, la lettre doit obliger le voisin à discuter de la nomination d'un arpenteur-géomètre. Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur un arpenteur-géomètre commun, l'une ou l'autre des parties peut faire appel au tribunal et lui demander d'en nommer un.


Dans le cas des limites de terrain dans les immeubles en copropriété, la modification des limites des limites peut être faite de la propre volonté des propriétaires. Le consentement de l'assemblée générale n'est pas nécessaire si deux conditions sont remplies. Premièrement, les approbations du créancier hypothécaire et du syndicat sont obtenues. Deuxièmement, les changements prévus n'affecteront pas la valeur relative et les droits de vote de toutes les parts concernées.


Lors de la désignation d'un arpenteur-géomètre, il / elle doit produire un rapport. Le rapport indiquera les limites entre le terrain et les opérations nécessaires à sa détermination. Si les propriétaires fonciers en question acceptent le rapport, ils s'entendent par défaut sur la ligne de partage. L'arpenteur doit ensuite rédiger les procès-verbaux des procédures et inscrire les nouvelles informations sur le registre foncier. Si l'un des propriétaires refuse le rapport, la partie qui refuse doit s'adresser au tribunal pour déterminer la ligne de partage.

Il est à noter que si la ligne de partage affecte un tiers, le tribunal peut ordonner à ce dernier d'agir en tant que partie intervenante dans la procédure. Les coûts associés aux honoraires de l'arpenteur-géomètre seront partagés également entre les propriétaires. En revanche, les coûts relatifs aux procès-verbaux et aux rapports seront proportionnés en fonction de la ligne de démarcation de chaque propriété.

2) SERVITUDES

Une servitude est une entente conclue par un propriétaire pour transférer l'usage d'une partie de son terrain ou de son immeuble (le «terrain Serviant») à un autre terrain ou immeuble (le «terrain dominant»). La forme la plus courante de servitude est le droit de passage sur la terre de quelqu'un. L'article 1177 du Code civil du Québec définit une servitude

.

En général, les servitudes sont destinées à bénéficier à un terrain ou à un immeuble, par opposition à un individu. De ce fait, sauf accord contraire, les servitudes sont perpétuelles car elles seront un accessoire de la terre dominante. Néanmoins, il existe des servitudes qui profitent aux individus plutôt qu'à la propriété. Ces servitudes sont appelées servitudes personnelles, et contrairement aux servitudes bénéficiant à la terre, elles sont temporaires et sont spécifiques à des individus prédéterminés.

Types de servitudes

Les servitudes sont divisées en deux catégories:


1) Servitudes préventives

2) Servitudes permissives

Un exemple de la première catégorie de servitude pourrait être que votre propriété est chargée d'une servitude qui empêche l'érection d'une structure dans une partie délimitée de votre terrain pour maintenir une vue paysagère pour le terrain dominant. Dans cet exemple, le terrain dominant bénéficie de la servitude sur votre propriété.

En revanche, la terre dominante mentionnée dans l'exemple ci-dessus peut être chargée d'une servitude qui profite à votre terre. Par exemple, il accorde le droit de traverser la propriété pour accéder à la route.

La création de servitudes


Une servitude n'est jamais présumée. Le droit de propriété est absolu; il est donc essentiel d'avoir une stipulation claire et sans équivoque justifiant une servitude.


La façon dont une servitude est établie est bien définie à l'article 1181 du Code civil du Québec. Selon cet article, une servitude ne peut être présumée. Il doit y avoir une stipulation claire et sans équivoque justifiant son existence. De plus, la définition notée ci-dessus affirme clairement qu'une servitude ne peut être créée que par quatre méthodes. En conséquence, il est impossible de créer ou d'acquérir une servitude sur la terre d'autrui par le simple passage du temps.

Il est important de noter que dans le cas des servitudes établies par contrat, acte de vente, testament ou destination du propriétaire, il est essentiel pour sa validité que le titre foncier décrive la servitude. Une servitude créée par effet de la loi est dispensée de cette exigence.


Une servitude créée par la destination du propriétaire entraîne la propriété de deux terres ou terres voisines, qui doivent encore être divisées par le même individu. La servitude doit être contenue dans un écrit qui décrit explicitement l'étendue, la situation et la nature de la servitude. Une fois la servitude créée, même en cas de vente de l'un des terrains, la servitude restera.


Une servitude de plein droit est créée par le gouvernement ou les autorités publiques investies pour établir des servitudes. La législation accorde ce pouvoir pour répondre à des fins spécifiques, telles que la construction de routes ou l'exploitation de l'hydroélectricité.

L'exercice d'une servitude

La servitude du propriétaire foncier dominant ne peut être exercée que dans les limites des droits stipulés; ainsi, le propriétaire n'est autorisé à exercer ses droits que selon la description de la servitude dans le titre foncier. Cependant, comme les servitudes profitent à une autre parcelle de terrain, elles peuvent souvent produire des droits supplémentaires pour le propriétaire bénéficiaire. Par exemple, une servitude permettant l'utilisation d'un quai peut comporter intrinsèquement une emprise pour accéder au quai. Le propriétaire foncier serviteur peut néanmoins exercer certains droits qui lui sont propres concernant la servitude, comme le déplacement du lieu de la servitude. Le propriétaire foncier dominant ne peut s'opposer au déplacement de la servitude que si le nouveau placement le désavantage par rapport à l'ancien placement.


De plus, l'article 1184 du Code civil du Québec stipule que le propriétaire du terrain dominant peut, à ses frais, faire ce qui est nécessaire pour s'assurer qu'il peut exercer et conserver la servitude à moins que l'acte établissant la servitude ne le lui interdise. L'article confirme également que le propriétaire foncier dominant doit remettre le terrain dans son état d'origine à la fin de la servitude et à la demande du propriétaire foncier servant. Cependant, le propriétaire foncier dominant doit se méfier de ne pas abuser de ses droits ou d'agir d'une manière qui pourrait aggraver la situation du propriétaire foncier servant. S'il le fait, le propriétaire foncier serviteur pourrait demander une injonction ou des dommages-intérêts.

La fin d'une servitude

Une servitude ne peut être éteinte que pour les raisons prévues à l'article 1191 du Code civil du Québec. Ces raisons sont:

1° Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant;

2° Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant;

3° Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée;

4° Par le rachat;

5° Par le non-usage pendant 10 ans.


Certaines nuances doivent être apportées concernant la condition de non-utilisation de 10 ans. Premièrement, l'utilité de la servitude n'est pas à considérer. En conséquence, même si la servitude est vaine pour le propriétaire foncier dominant ou si elle ne lui profite plus en aucune façon, la servitude ne s'éteindra pas. Deuxièmement, la non-utilisation pendant dix ans doit être consécutive. Enfin, même si une servitude n'a pas été utilisée pendant dix années consécutives, la portée de la servitude peut être réduite au lieu de l'éteindre complètement.

3) PRESCRIPTION ACQUISITIVE

La prescription acquisitive peut être définie comme un moyen d'acquérir un droit de propriété, ou l'un de ses démembrements, par le simple passage du temps.


Certaines conditions doivent être remplies pour établir la prescription acquisitive. L'une des conditions est d'être en possession du bien de manière pacifique, continue, publique et sans équivoque pendant le laps de temps prescrit. Pour posséder quelque chose, deux critères doivent être remplis:


1) Possession physique, tout en agissant en tant que propriétaire; et

2) L'intention d'agir en tant que propriétaire;

3) Une fois la possession physique établie, le deuxième critère est présumé, et ce sera pour le

partie contestant la possession pour établir que les deux critères ne sont pas remplis.

Il existe deux délais prescrits par le Code civil pour la prescription acquisitive.

1) Dix (10) ans; et

2) Trois (3) ans.


En règle générale, le délai de prescription acquisitive est de dix (10) ans, sauf disposition contraire de la loi.

Dans le cas d'immeubles tels que des maisons, une personne doit posséder l'immeuble et agir à titre de propriétaire pendant dix ans. De plus, le décompte du temps ne commence qu'une fois que l'individu a eu la possession continue. Ce n'est qu'alors qu'il peut demander au tribunal un jugement confirmant qu'il a acquis le droit de propriété.


Pour les biens meubles tels que les voitures, un particulier peut acquérir la propriété après trois (3) ans, à compter de la dépossession du propriétaire initial. Il doit posséder le meuble de bonne foi. Jusqu'à l'expiration du délai prescrit, le propriétaire peut revendiquer le bien meuble à moins qu'il ne soit acquis sous l'autorité judiciaire. Il faut souligner que la prescription acquisitive ne s'applique pas à la propriété publique.

4) PRESCRIPTION EXTINCTIVE

La prescription extinctive peut être définie comme l'extinction du droit par le simple passage du temps. Un exemple de ceci peut être la non-utilisation d'une servitude pendant dix années consécutives.


De même, si un voisin construit une clôture sur votre terrain et que dix années consécutives se passent, il pourrait acquérir la propriété de la parcelle de terrain délimitée par la clôture par voie de prescription acquisitive; Ainsi, vous auriez perdu votre droit par prescription extinctive.

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